1. Vị trí, phạm vi ranh giới và quy mô:
- Vị trí: Thuộc tổ 5 và tổ 6 phường Tứ Hạ, thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế;
- Phạm vi ranh giới cụ thể như sau:
+ Phía Tây Bắc tiếp giáp đường định hướng quy hoạch chung 36m;
+ Phía Đông Nam tiếp giáp đường Trần Thánh Tông và khu dân cư hiện trạng;
+ Phía Đông Bắc tiếp giáp QL1A (CMT8) và khu dân cư hiện trạng;
+ Phía Tây Nam tiếp giáp hệ thống thủy lợi và đất nông nghiệp hiện trạng.
- Quy mô: Đất đai khoảng 19,6 ha; dân số khoảng 1.800 người;
2. Mục tiêu và tính chất của khu vực lập quy hoạch:
- Từng bước cụ thể hóa định hướng trở thành đô thị động lực của thành phố Huế và đồng thời đáp ứng nhu cầu xã hội, đảm bảo quản lý trong quá trình phát triển.
- Thuộc khu vực trung tâm thị xã, phù hợp các tiêu chí phát triển đô thị từ loại 4 trở lên. Kết nối thuận lợi với hệ thống giao thông quốc gia; chỉnh trang và phát triển khu dân cư đô thị, đáp ứng được nhu cầu về đất ở và nhà ở hiện trạng.
3. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu:
- Cơ cấu sử dụng đất:
+ Đất công cộng, dịch vụ: Khoảng 8% – 12%;
+ Đất các loại: Khoảng 45% – 55%;
+ Đất cây xanh công cộng: Khoảng 8% – 12%;
+ Đất giao thông kết hợp HTKT: Khoảng 25% - 35%.
- Chỉ tiêu sử dụng đất:
+ Đất công cộng, dịch vụ: 1,5m2/người – 2m2/người;
+ Đất ở: 45m2/người - 55m2/người;
+ Đất cây xanh công cộng: 3m2/người - 5m2/người.
- Mật độ xây dựng gộp tối đa toàn khu: Chiếm 60%.
- Mật độ xây dựng thuần tối đa đối với từng lô đất: Nhà ở liên kế từ 50% đến 84%; cụ thể đối với mỗi lô được nội suy theo QCXDVN 01/2008/BXD của Bộ Xây dựng; đất công cộng, thương mại, dịch vụ ... tối đa 45%; đất cây xanh và đất hạ tầng kỹ thuật ≤ 5%.
- Hệ số sử dụng đất: Trung bình1,5 – 2,5 lần; tối đa 4 lần.
- Chiều cao xây dựng: Biệt thự ≤ 3 tầng; nhà liên kế ≤ 5 tầng; đất công cộng, dịch vụ, thương mại... tối đa 9 tầng; đất cây xanh và đất hạ tầng kỹ thuật ≤ 01tầng; mặt chính của nhà ở và công trình trong các ngõ (hẻm) có lộ giới ≤ 6 m cao không quá 4 tầng.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật:
+ Mặt đường thiết kế theo yêu cầu của mặt đường đô thị với các thông số: Tải trọng tính toán 10 tấn; loại mặt đường A1; mođuyn đàn hồi yêu cầu Eyc = 1200 daN/cm2; tải trọng trục 10 tấn. Các yêu cầu về vận tốc tính toán < 60 km/h; bề rộng làn ô tô thiết kế từ 3,5 đến 3,75m; bề rộng làn xe đạp 1,5m; bề rộng làn đi bộ 0,75m; độ dốc dọc đường Imax = 3,5%; độ dốc ngang đường 2%. Bán kính cong bó vỉa tại các vị trí giao nhau của đường phố tối thiểu phải đảm bảo 12,0m đối với đường phố cấp khu vực; từ 4,0m đến 6,0m đối với đường phố cấp nội bộ.
+ Cấp điện đảm bảo điện áp để đấu nối, phân phối đạt tiêu chuẩn sử dụng điện từ ngắn hạn đến dài hạn 110- 450(kWh/người); phụ tải tính toán từ 55-150 (KW/1000 người).
+ Cấp nước đảm bảo Q = 100 l/người. ngày.đêm - 150l/người.ngày.đêm.
+ Tiêu chuẩn thải nước sinh hoạt tính toán cho 1 người trong 1 ngày đêm lấy bằng tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt theo các giai đoạn quy hoạch của đô thị;
+ Vận tốc nước mặt thoát qua đường kính ống từ 300mm đến 400mm đạt 0,8m/s; đường kính từ 600mm đến 800mm đạt 0,95m/s; ống có đường kính từ 900mm đến 1200mm đạt 1,15m/s (các điểm đấu nối với hệ thống hiện trạng phải đảm bảo không ứ đọng do làm thay đổi vận tốc dòng chảy đã thiết kế ban đầu).
+ Mạng lưới công trình ngầm bố trí dọc theo mạng lưới các tuyến đường. Trong phạm vi phần đất giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng ưu tiên bố trí, đấu nối hạ tầng kỹ thuật từ ngoài hàng rào vào và các loại cáp ngầm. Khoảng cách an toàn theo chiều ngang và chiều đứng giữa các công trình ngầm và cây xanh theo quy chuẩn hiện hành.
- Các yêu cầu về thiết kế đô thị khác theo quy định hiện hành.
4. Nội dung quy hoạch:
4.1. Quy hoạch sử dụng đất:
Trong tổng thể 19,6 ha của khu vực lập quy hoạch, tổ chức phân chia theo chức năng là một phần của một đơn vị ở gồm các loại đất công cộng, dịch vụ thương mại, đất ở mới và chỉnh trang, đất cây xanh - mặt nước, đất giao thông, bến bãi và hạ tầng kỹ thuật khác theo khu vực hợp lý nhằm phục vụ nhu cầu khu ở, phát triển nhà ở.
Các lô đất ở được bố trí liên kế thành từng dãy chủ yếu theo hướng Đông Bắc – Tây Nam và hướng Đông Nam – Tây Bắc rất thuận lợi để chọn hướng nhà, khắc phục được hướng nắng mùa hè sẽ không chiếu thẳng góc vào mặt chính diện của nhà nên các lô theo hướng này cũng thuận lợi để thiết kế về thông gió và chiếu sáng cho ngôi nhà.
Với ưu thế về không gian cảnh quan cây xanh và mặt nước tác động trực tiếp đến khu quy hoạch, kết hợp cải tạo chỉnh trang trục cây xanh cảnh quan, mặt nước dọc theo hệ thống thoát nước mặt nên rất phù hợp để tạo ra được những không gian đẹp, sinh động.
Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi quy hoạch.
4.2. Tổ chức không gian kiến trúc, cảnh quan quy hoạch.
Tổng thể khu vực gồm các không gian chính như khu nhà ở biệt thự, ở liên kế (kể cả tái định cư); ở chỉnh trang; khu cây xanh – mặt nước; khu công cộng – dịch vụ và công trình khác hiện hữu.
Tiếp cận thuận lợi với hai trục chính của đô thị là đường Cách mạng tháng Tám và đường Kim Trà; các tuyến mới, đường nội bộ được bố trí hợp lý và kết nối tuần hoàn nhau.
Phương án bố trí mặt bằng tổng thể phân lô đất ở gồm: 14 lô đất ở biệt thự, 372 lô đất ở liên kế (trong đó có 21 lô đất ở tái định cư); diện tích mỗi lô đảm bảo phù hợp với nhu cầu thực tế, chỉnh trang hiện trạng và quy định hiện hành. Cao 1 - 4 tầng, tối đa 5 tầng, khuyến khích các dạng nhà ở có mái ngói, đề xuất từ một số mẫu nhà để người dân tham khảo, lựa chọn xây dựng nhằm tạo tính đồng bộ trong khu quy hoạch.
- Đất ở liên kế: Diện tích khoảng 4,34ha, diện tích mỗi lô từ 88,65m2 đến 212,09m2.
- Đất ở biệt thự: Diện tích khoảng 0,48ha, diện tích mỗi lô từ 294m2 đến 512,5m2.
- Đất ở tái định cư: Diện tích khoảng 0,24ha, diện tích mỗi lô từ 78,33m2 đến 221,96m2.
- Đất công viên cây xanh cảnh quan kết hợp bố trí một số điểm dừng đỗ xe nhằm tăng khả năng tiếp cận và giải quyết nhu cầu về trật tự đô thị. Đầu tư xây dựng một số điểm tiểu cảnh tạo điểm nhấn biểu hiện cho khu dân cư đô thị xanh, hiện đại. Tôn tạo, chỉnh trang những công trình hiện trạng; các công trình dịch vụ thương mại được bố trí khu vực trung tâm của khu quy hoạch, tạo công trình điểm nhấn nhằm tăng thêm tính phong phú và đa dạng cho một khu ở mới có chất lượng cuộc sống tốt, phù hợp cho công năng chính.
- Các công trình dịch vụ công cộng hiện hữu đã phù hợp nhu cầu cho khu ở chỉnh trang và mở rộng, kết nối được giao thông giữa đối nội và đối ngoại phục vụ nhu cầu của người dân lưu thông tuần hoàn với các trục đường Cách mạng tháng Tám, đường Kim Trà các tuyến mới khác trong khu vực.
- Các công trình hạ tầng xã hội hiện hữu đã phù hợp phạm vi ranh giới và bán kính phục vụ theo quy định.
- Các điểm dừng đỗ xe được bố trí với diện tích hợp lý, vị trí thuận tiện cho sử dụng, trong khu công trình công cộng và khu công viên cây xanh.
- Điểm thu gom rác cho khu dân cư và khu vực lân cận bố trí hợp lý trong khu cây xanh và khu đất công cộng.
- Kiểu dáng kiến trúc, chức năng sử dụng đất các công trình được thiết kế theo công năng sử dụng; tuân thủ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn và quy định quản lý đã ban hành.
4.3. Quy hoạch giao thông:
Các tuyến giao thông trong khu vực đảm bảo liên hệ thuận tiện giữa trong và ngoài khu vực quy hoạch, giữa các khu chức năng với nhau, đảm bảo các chỉ tiêu, tiêu chuẩn kinh tế, kỹ thuật. Điểm đỗ xe bố trí gần các công trình công cộng và trong các khu cây xanh, công viên.
Đấu nối giao thông đối ngoại liền kề từ CMT8 (QL1A) với trục Kim Trà, với các trục 24m và 36m.
Có 17 tuyến giao thông, với tổng chiều dài các tuyến giao thông giới hạn trong khu quy hoạch có mặt đường bề rộng từ 7,5m trở lên khoảng 4,29km; rộng 5,5m khoảng 0,22km và rộng 5m khoảng 0,17km; 01 trục thoát hiểm 4m dài khoảng 60m; cụ thể bao gồm 6 loại mặt cắt như sau:
- Mặt cắt 1 – 1: B = 24,0m = 6,0+14,0+6,0 (m);
- Mặt cắt 2 – 2: B = 16,5m = 3,0+10,5+3,0 (m);
- Mặt cắt 3 – 3: B = 13,5m = 3,0+7,5+3,0 (m);
- Mặt cắt 4 – 4: B = 11,0m = 2,75+5,5+2,75 (m);
- Mặt cắt 5 – 5: B = 5,0m = 0,0 + 5,0 +0,0 (m);
- Mặt cắt 6 – 6: B = 4,0m = 0,0 + 4,0 +0,0 (m);
- Mặt cắt C – C: B = 36,0m = 6,0 + 10,5 + 3 + 10,5 + 6 (m);
4.4. Thiết kế đô thị
* Các công trình điểm nhấn: Các công trình dịch vụ thương mại, dịch vụ công cộng và không gian cây xanh mặt nước tạo thành một chuỗi để vừa xử lý thoát nước mặt vừa chỉnh trang vừa kết nối không gian cho khu ở cũ và mới.
* Xác định chiều cao xây dựng công trình: Nhà ở tối đa 05 tầng; công trình công cộng: 01 - 02 tầng; công trình dịch vụ thương mại: tối đa 09 tầng.
* Khoảng lùi công trình, trên từng tuyến đường, nút giao thông:
- Đối với các trục đường đối ngoại (CMT8, Kim Trà, cắc trục mới 24m và 36m):
+ Các công trình công cộng, dịch vụ thương mại xây dựng dọc theo các trục đường này tuân thủ khoảng lùi 10m theo quy định. Đối với các công trình dịch vụ thương mại tại các góc giao giữa các trục đường chính: tối thiểu 6 m.
- Đối với các trục đường khác: Nhà ở riêng lẻ và biệt thự thực hiện theo Quy chế 475/QC-UBND ngày 06/3/2014 của UBND tỉnh và các quy định liên quan hiện hành
* Hình khối, màu sắc, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc:
- Khối tích công trình:
+ Khi thiết kế xây dựng công trình cần đặc biệt chú ý tới khối tích, khoảng lùi, tầng cao diện tích chiếm đất. Các công trình kiến trúc trên các trục không gian được thiết kế như một điểm nhấn và có ý nghĩa như điểm kết chặn trục đóng mở không gian. Các công trình trong khu đất công cộng, thương mại dịch vụ được hợp khối để tạo nên bộ mặt kiến trúc công trình mang tính điểm nhấn và tạo ra các không gian mở đón các hướng nhìn đồng thời tạo sự sắp xếp có tính trật tự hài hòa cho đô thị.
- Hình thức kiến trúc chủ đạo:
+ Đối với các khu thương mại, dịch vụ, công trình có chức năng hỗn hợp: Hình thức kiến trúc hiện đại, có tính đặc trưng, chú trọng đến việc tổ hợp hình khối kiến trúc. Khuyến khích việc sử dụng có tính kết khối của các dãy nhà. Đối với kiến trúc nhà ở: Sử dụng một số mẫu nhà, kết hợp giữa nhà ở độc lập và tổ hợp song lập, dãy nhà có cùng công năng... nhằm tạo tính đồng đều cho chất lượng kiến trúc khu ở của đô thị. Sử dụng kiến trúc hiện đại có mái dốc. Hạn chế sử dụng các chi tiết trang trí và sử dụng các mảng kính màu, phản quang, kích thước lớn trên mặt đứng.
- Đối với biển quảng cáo, bảng hiệu: Đối với nhà ở có kết hợp dịch vụ thương mại nhỏ thì thiết kế mẫu biển hiệu và vị trí đặt thống nhất, hài hòa với mặt đứng công trình.
* Hệ thống cây xanh mặt nước và công viên nhỏ:
- Bố cục cây xanh công viên, vườn hoa, cây xanh đường phố cần được nghiên cứu trên cơ sở phân tích về các điều kiện vi khí hậu của khu đất thiết kế, phải lựa chọn được giải pháp tối ưu để hạn chế tác động xấu của điều kiện vi khí hậu trong công trình.
- Tổ chức không gian xanh phải tận dụng, khai thác, lựa chọn thích hợp, phải kết hợp hài hòa với mặt nước, với môi trường xung quanh, tổ chức thành hệ thống với nhiều dạng phong phú: theo tuyến, theo điểm, theo diện rộng...
- Khi thiết kế công viên, vườn hoa phải lựa chọn loại cây trồng và giải pháp thích hợp, không ảnh hưởng đến hoạt động TDTT của người dân khu vực. Ngoài ra, lựa chọn cây trồng cho các vườn hoa nhỏ phải đảm bảo sự sinh trưởng và phát triển không ảnh hưởng đến tầm nhìn các phương tiện giao thông.
- Các loại cây trồng phải đảm bảo các yêu cầu sau: Cây phải chịu được gió, bụi, sâu bệnh; cây thân mộc, dáng đẹp; cây có rễ ăn sâu, không có rễ nổi; cây lá xanh quanh năm, không rụng lá trơ cành hoặc cây có giai đoạn rụng lá trơ cành vào mùa đông nhưng dáng đẹp, màu sắc phong phú; không có quả gây hấp dẫn côn trùng; cây không có gai sắc nhọn, hoa quả mùi khó chịu.
- Sử dụng các quy luật trong nghệ thuật phối kết cây với cây, cây với mặt nước, cây với công trình và xung quanh hợp lý, tạo nên sự hài hòa, có tính tương phản vừa có tính tương tự, đảm bảo tính hệ thống tự nhiên.
- Kích thước chỗ trồng cây được quy định như sau: Cây hàng trên hè, hố để trồng có ô bao quanh thống nhất kích thước và cạnh tối thiểu 1,2m. Chủng loại cây và hình thái ô trồng phải đồng nhất trên tuyến đường, hình thành hệ thống cây xanh liên tục và hoàn chỉnh, không trồng quá nhiều loại cây trên một tuyến phố.
- Đối với các tuyến đường trục chính nên trồng các loại cây có chiều cao 10-15m (khoảng cách cây trồng 12m, khoảng cách tối thiểu đối với lề đường 0,8m) hoặc loại cây có chiều cao >15m (khoảng cách cây trồng 15m, khoảng cách tối thiểu đối với lề đường 1 m); Đối với các tuyến đường còn lại nên trồng các loại cây có chiều cao <10m (khoảng cách cây trồng từ 4m đến 8m, khoảng cách tối thiểu đối với lề đường từ 0,6m) hoặc loại cây có chiều cao 10-15m (khoảng cách ô cây 12m, cách lề đường tối thiểu 0,8m);
- Tại một số công trình công cộng có mảng tường rộng, không gian thoáng..., có thể nghiên cứu, thiết kế bố trí trồng cây dây leo để tạo thêm nhiều mảng xanh cho đô thị, có khung với chất liệu phù hợp cho dây leo để bảo vệ công trình.
- Cây xanh được trồng cách các góc phố từ 5m - 8m tính từ điểm lề đường giao nhau gần nhất phù hợp theo góc vát và bán kính theo bó vỉa hè, không gây ảnh hưởng đến tầm nhìn và an toàn giao thông; cách các họng cứu hỏa trên đường 2m - 3m, cách cột đèn chiếu sáng và miệng hố ga 1m - 2m.
* Yêu cầu về chiếu sáng, tiện ích đô thị:
- Có giải pháp, yêu cầu chiếu sáng phù hợp cho các khu chức năng khác nhau.
- Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật có giải pháp kiến trúc phù hợp, tránh làm ảnh hưởng đến cảnh quan chung của khu vực. Tăng cường sử dụng công nghệ hiện đại như công nghệ không dây để hạn chế các đường dây, đường ống ảnh hưởng thẩm mỹ đô thị.
Quyết định có hiệu lực kể từ ngày ký.