1. Tên đồ án: Phương án thiết kế tổng mặt bằng phân lô đất ở xen ghép tại TDP Thanh Lương 4, phường Hương Xuân, thị xã Hương Trà.
2. Chủ đầu tư: UBND phường Hương Xuân.
3. Đơn vị lập thiết kế: Chủ đầu tư tự thiết kế.
4. Phạm vi, ranh giới và quy mô:
a. Phạm vi: Thửa số 47, tờ bản đồ số 50, TDP Thanh Lương 4, phường Hương Xuân, thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế có vị trí như sau:
- Phía Đông Nam: Giáp đường giao thông hiện trạng;
- Phía Tây Bắc, Tây Nam và phía Đông Bắc: Giáp đất dân cư hiện trạng;
b. Quy mô: Quy mô diện tích 291 m2.
c. Mục tiêu và sự cần thiết: Từng bước chỉnh trang, sử dụng hiệu quả khu đất hiện trạng, tạo kiến trúc cảnh quan phù hợp quy hoạch. Đồng thời tạo quỹ đất để tổ chức đấu giá thu cấp quyền, tạo nguồn thu cho ngân sách cho địa phương để tái đầu tư hạ tầng.
5. Phương án quy hoạch:
a. Hiện trạng sử dụng đất: Đất sản xuất cơ sở dịch vụ xã hội.
b. Phương án mặt bằng tổng thể và kiến trúc cảnh quan: Trên cơ sở vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, tình hình kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và hiện trạng sử dụng đất tiến hành phân lô đất ở xen ghép nhằm chỉnh trang, sử dụng phù hợp, hiệu quả đối với khu đất như sau:
- Phân lô theo phương án 2 lô đất ở, lô có diện tích lớn nhất 150,5m2 và lô có diện tích nhỏ nhất 132,8m2 phù hợp hạn mức đất ở, quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành; chỉnh trang đảm bảo phù hợp với Quy hoạch chung Thị trấn Tứ Hạ (mở rộng), huyện Hương Trà đến năm 2020 định hướng đến năm 2030 (nay là phường Tứ Hạ, thị xã Hương Trà).
- Công trình xây dựng có hình thức kiến trúc và màu sắc hài hoà, phù hợp với cảnh quan chung của khu vực, kiến trúc của địa phương; hạn chế sử dụng nhà mái bằng, khuyến khích lợp mái ngói.
- Phương án tổ chức mặt bằng tổng thể thống nhất về kiến trúc cảnh quan cũng như đồng bộ về hạ tầng được kết nối hiện có.
c. Các thông số kỹ thuật khống chế đối với công trình xây dựng:
- Chỉ giới đường đỏ: Đường hiện trạng phía Đông Nam thửa đất chỉnh trang: Lộ giới 6m.
- Chỉ giới xây dựng: Lùi ≥ 3m so với chỉ giới đường đỏ.
- Cốt nền công trình (± 0,00): Cao hơn 0,6m so với tim mặt đường hiện trạng phía Đông Nam thửa đất.
- Số tầng nhà từ 1-5 tầng, chiều cao ≤ 20m (chưa tính mái nhà). Tầng 1: cao 3,9m hoặc 4,2m; tầng 2: cao 3,6m hoặc 3,3m; từ tầng 3: cao 3,3m hoặc 3,0m.
- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định tại QCVN 01:2021/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng”, cụ thể như sau:
Bảng 1: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở liên kế và nhà ở riêng lẻ
|
Diện tích lô đất (m2)
|
75
|
100
|
200
|
300
|
500
|
≥1.000
|
|
Mật độ xây dựng tối đa (%)
|
90
|
80
|
70
|
60
|
50
|
40
|
* Đối với các lô đất không nằm trong các Bảng 2 được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất.
- Các bộ phận của nhà được phép vượt quá chỉ giới xây dựng: Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cánh cửa, ô văng mái đua, mái đón, móng nhà được phép vượt quá chỉ giới xây dựng. Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô gia.
- Các bộ phận công trình được phép vượt quá lộ giới: Ống thoát nước đứng, bậu cửa, gờ, chỉ, bộ phận trang trí mặt ngoài được vượt không quá 0,2m.
- Phần ngầm dưới mặt đất: Mọi bộ phận kết cấu ngầm dưới đất của công trình không đượt vượt quá chỉ giới đường đỏ.
- Quan hệ với các công trình bên cạnh:
+ Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0m trở lên.
Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 m. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.
+ Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất được vượt quá ranh giới đất sử dụng.
+ Không được xả nước thải, nước mưa, khí bụi, khí thải sinh hoạt sang nhà bên cạnh hoặc làm ảnh hưởng cộng đồng.
+ Ngăn cách ranh giới giữa hai nhà khuyến khích có hàng rào thông thoáng cao bằng hàng rào mặt tiền; phần móng tường rào có thể xây đặc và cao tối đa là 0,6 m.
+ Khi xây dựng cổng nhà ở liên kế cần tuân theo các quy định sau: Mỗi một nhà ở liên kế chỉ được phép mở một cổng chính. Việc mở thêm các cổng phụ, lối thoát nạn phải căn cứ vào yêu cầu cụ thể của công trình và được các cấp thẩm quyền xem xét, quyết định.
Cánh cổng không được phép mở ra ngoài chỉ giới đường đỏ, ranh giới ngõ/hẻm hoặc ranh giới đất thuộc quyền sử dụng của người khác. Mép ngoài của trụ cổng không được vi phạm vào chỉ giới đường đỏ.
Tổng hợp cơ cấu sử dụng đất
|
TT
|
Loại đất
|
Diện tích
(m2)
|
Tỷ lệ
(%)
|
Mật độ XD (%)
|
Chiều cao
(m)
|
Tầng cao
|
|
1
|
Đất ở phân lô
|
283,3
|
97,35
|
Nội suy theo bảng 1
|
≤ 20
|
1- 5
|
|
2
|
Đất giao thông
|
7,7
|
2,65
|
|
|
|
|
Tổng cộng
|
291
|
100
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
d. Định hướng hạ tầng kỹ thuật:
- Chuẩn bị kỹ thuật: San nền phù hợp với cao độ của đường hiện trạng phía Đông Nam thửa đất đảm bảo yêu cầu thoát nước mặt chung cho cả khu vực liền kề.
- Cấp nước, cấp điện: Đấu nối với hệ thống hiện trạng của khu vực đang sử dụng.
- Thoát nước mặt: Theo hướng thoát chính của khu vực ra hướng Đông Bắc (sông Bồ).
- Thoát nước thải và vệ sinh môi trường đô thị: Tổ chức xử lý theo quy định hiện hành.
- Thông tin liên lạc: Ngành viễn thông đáp ứng theo nhu cầu hợp lý.
đ. Các yêu cầu khác thực hiện theo Quyết định số 1271/QĐ-UBND ngày 13/6/2017 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế ban hành Quy định quản lý xây dựng theo đồ án Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Huế đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 và Quyết định số 475/QĐ-UBND ngày 06/3/2014 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế về việc phê duyệt Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị trên địa bàn thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế.
Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký.